掀开“公摊”的面纱：住房“公摊”的兴衰与改革

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　　*龙婷玉，农业农村部农村经济研究中心，研究领域为土地政策与城乡关系；王瑞民（通讯作者），国务院发展研究中心市场经济研究所，研究领域为住房与土地政策、公共财政、城镇化。作者感谢邓郁松、王青、刘涛、张顺喜、张其光、庞溟、蔡孟玉、王鹏、王瑞、车海刚、郭锦辉、高旭、张宽、范承铭等人提供的建议与帮助，但本文仅代表作者学术观点，文责自负，与所供职单位无关。

　　住房“公摊”直接影响到房价中“水分”的多寡，进而影响居民购房的获得感。20世纪90年代，“公摊”这一源自香港的制度设计被引入内地，服务于“以售为主”的住房市场化改革。在房价持续二十多年上涨的房地产超级周期中，作为一种“由外而内”的计价规则，“公摊”天然有利于具有信息优势的卖方，即开发商，从而在三种计价方式（*1，另外两种计价方式是按套（单元）计价、按套内面积计价。）中胜出。对于作为买方的广大居民而言，则如同蒙着一层“面纱”，不容易看清其中的“猫腻”，却容易产生“名义单价”更低的价格幻觉。在住房总体短缺阶段，“名义单价”更低、房子“听起来”更大也让广大购房者觉得更有面子，从而获得虚荣心的满足。