住房、城市增长和不平等：放松规制和升级改造在减少经济和空间不平等中的有限作用

经济增长主要来自城市规模还是城市专业化？

　　“住房即机遇”学派将住房视为决定区域人口流动和实际收入的地理格局的关键要素。城市规模和密度对经济增长至关重要。由此得出的推论是，限制移民就意味着限制了生产率的增长，因为它使非技能人员无法与繁荣的城市地区更好的潜在工作机会相匹配。这一基本设定来自空间均衡理论，该理论认为城市规模和人口增长是经济增长的唯一重要因素，因为一旦具备了人口增长的条件，就业和产出就会随之增长（Glaeser，2008）。该模型明确拒绝使用收入、人均收入或工资结构作为衡量城市表现的指标。因此，我们需要仔细研究住房、土地供给及城市人口增长之间的关系。

　　但是，城市规模、城市人口增长与经济增长之间的联系远非直接明了（如Frick and RodríguezPose，2018; Polèse，2005）。即使传统上被用来证明上述联系的国家——美国，经济两极分化也恰恰发生在城市规模与经济增长联系并不紧密的时期。图1显示了2001年至2016年美国都市统计区（MSAs）的规模与其人均经济表现的关系。从总体上看，至多存在弱关联。尽管某些大型都市统计区（如波特兰、洛杉矶、旧金山、波士顿或西雅图）表现良好，但同一时期其他大型人口密集区（包括亚特兰大、菲尼克斯和拉斯维加斯）的人均经济增长却为负。同期的初始城市人口与经济增长之间不存在关联（图1）。

　　人口增长也是如此。尽管一些住房市场不受管制的城市见证了人口增长（图2），但这并不一定能转化为经济增长（图3）。一些住房市场管制相对较少的城市，例如圣安东尼奥、达拉斯-沃思堡和休斯敦，都经历了高水平的人口和经济增长。但是，人口的快速增长并未导致拉斯维加斯、奥兰多、菲尼克斯或亚特兰大的经济增长。相反，许多住房市场受到高度管制的城市，例如纽约、波士顿、波特兰和旧金山，在过去几十年中都实现了很高的绝对经济增长和人口增长（波特兰的人口增长除外）。总体而言，自世纪之交以来，美国各城市的人口变化与经济增长之间并无关联（图3）。

　　就当前的目的而言，这意味着，即使房地产市场大幅放松管制将重塑移民和人口分布，也不一定会自动带来更高的国民经济增长。这是因为城市生产率和收入要上升到一定水平，还要受到城市专业化程度和特定专业化企业的绝对集聚规模的影响（Kemeny and Storper，2014）。因此，美国的城市生产率要高于欧洲，欧洲的中型城市比美国多得多，但是这种差异并非源于大城市在美国图32000—2016年美国都市统计区人口增长和人均经济增长之间的关系注：圆圈大小由2000年人口数量决定。占主导地位，而是它们的专业化程度更高、城市体系内贸易壁垒更低的结果。目前，关于规模和专业化对收入和生产率的相对贡献，我们还知之甚少，但是在预测后者与城市规模之间无限的正向关系方面，则迈进了一大步。