*Andrés Rodríguez-Pose, 伦敦经济学院经济地理学教授, 长期研究区域增长和不平等、财政和政治分权、制度、区域制度、移民以及发展政策和战略。Michael Storper,加州大学洛杉矶分校区域和国际发展杰出教授，伦敦经济学院经济地理学教授，主要研究领域为区域经济学和发展、城市化的政治经济学、技术变迁和区域发展、区域经济政策等。原文“Housing,Urba Growth and Inequalities:The Limits to Deregulation and Upzoning in Reducing Economic and Spatial Inequality”,发表于Urban Studies,2020,vol.57（2）,第223—248页。
经济学家普遍认为，限制性的土地使用政策会抬高房价。研究发现，在加利福尼亚州，土地使用控制越严格的辖区，住房价格越高且上涨越快；在某些市场中，每一项额外的规制措施都会使住房价格上涨近5％。严格的土地使用控制还与更严重的收入与种族错配和隔离有关。限制性的土地使用政策阻碍了居民迁往生产率更高、工资更高的地区，从而损害了经济增长。
加利福尼亚州参议院第4号议案（MaGuireand Beall，2019年4月10日）
引言：住房不再是一个地方性议题
住房市场失灵会危及当地经济增长，并产生诸如社会隔离、通勤时间长、生活质量下降、无家可归和特定人群的社会流动障碍等问题。近年来，在许多国家的大都市地区，上述问题都有所增加。在发达国家，通过规划和分区制（zoning）进行住房管制长期以来一直被视为地方政策的主要领域，而国家政策则起着支持和指导作用。这种观点现在正在发生改变，因为在主流观点中，大都市地区的住房价格急剧上涨和住房负担能力下降是过度限制性分区和苛刻的建筑管制所致。在全国范围内，地方的限制性住房政策日益被视为扩大社会和空间不平等的中心问题。有人认为，这种联系之所以出现，是因为当地的住房政策阻碍了人们从缺乏活力的地区迁往更有活力的地区。在这种情况下，住房不再是地方性议题，相反，它在有关国家经济增长和全球化对社区影响的辩论中占据中心地位，并有可能在那些被排斥在繁华大都市地区之外的人群中引发民粹主义式的愤怒。
本文同意住房政策可以对经济增长和社会公平产生重要影响，但是，我们也批评了关于住房如何适应全球化时代的经济增长和不平等的主流学术观点。具体而言，我们认为，相比于住房供给对区域迁徙、城市规模或国民经济表现的影响，它对城市（与相邻城市之间）等级的影响更为重要。向繁荣经济区迁徙的主要障碍不是住房，而是城市劳动力需求的技能构成。主要城市区域的可负担性危机是真实的，但这主要不是由住房市场的过度管制，而是由潜在的工资和收入不平等，以及大都市区中心地段的价值（如就业和便利设施集中）急剧攀升所致。我们认为，这种思想流派正在使人们的注意力偏离落后地区面临的实际问题，同时高估了放宽限制性分区对繁荣地区的潜在人口、收入分配和生产率的影响。
区域间不平等的“住房即机遇”观点
自20世纪70年代新一轮全球化开始以来，两类不平等现象（个体间不平等和区域不平等）均有所加剧（Milanovic，2016）。但是，尽管个体间不平等备受关注（如Piketty，2014），但区域不平等的平行上升尚未引起足够的重视。不过，区域不平等现象已经显著地发生了转折性变化。在美国，2016年大都市地区人均收入不平等比1980年高出30％（Ganong and Shoag，2017）。受快速发展的首都地区驱动，欧洲1900年以来的长期区域趋同被1980年开始的分化取代（Roses and Wolf，2018）。
区域不平等之所以扩大，是因为最近发生的一些变化。首先，区域间移民数量正在下降：到1980年，美国的区域间移民比例已经降至其百年平均水平的50%，并且技能水平对空间的要求越来越高（Giannone，2017）。其次，自20世纪30年代大萧条以来，欧盟和美国劳动参与率的区域间差异在增大。落后地区和衰落地区创造的工作所需的平均技能水平和支付的工资都低于繁荣地区（Di Cataldo and Rodríguez-Pose，2017）。通常而言，伴随着工资水平降低，从核心地区转移到其他地区就业更为常见（Autor and Dorn，2013）。此外，技术（自动化）抑制了一些常规活动，进口竞争使非技能工人的工资下降（Autor et al.，2015）。虽然落后地区有一些前景趋好的迹象，如与互联网经济相关的仓储和物流工作岗位在增加，但工资和技能水平停滞不前，就业也受到机器人的挑战。总之，收入和工作分化的新地理格局也是机会分化的新地理格局（Storper，2018）。
如何扭转收入、工作和机会日益加剧的两极分化态势？尽管自20世纪50年代以来就提出了多种解决方案，但正如《经济学人》（2016）所说的，“正统经济学对区域不平等问题鲜有回答”。近年来，深深植根于城市经济学的一种观点已占据主流：唯一有可能改变现状的地方性政策是破除从落后地区到主要大都市地区的移民壁垒，以应对当前的分化和不平等困境。
根据上述观点，繁荣地区的地方限制性分区导致其住房建设不足，这一障碍必须去除。因此，需要政策的不是落后地区，而是罹患“邻避主义”病的繁荣地区。破除邻避主义将使被繁荣地区高房价和低可及性排斥的其他地区的人们走向繁荣（于是，基于地点的政策会导致基于人的结果）。
遵循这一思路，大量学术论文（①Ganong and Shoag（2017）,Gaubert（2018），Glaeser and Gottlieb（2008）,Hsieh and Moretti（2015，2017）,Ihlanfeldt（2007）,Katz and Rosen（1987）,Kline and Moretti（2014）,Quigley and Raphael（2005）,Saiz（2010）.）提出了一系列相互关联的主张：1.繁荣的大都市地区的限制性分区和其他法规限制了住房供应的增长。
2.这些限制因素推动了房价上涨。
3.这增加了开发商和土地所有者的收入，抽走了居住在这些地区或试图居住在这些地区的雇员（无论是购房者还是租房者）的收入，从而扩大了个体间的收入不平等。
4.住房限制阻碍了向富裕地区的移民，抑制了人们，特别是衰落地区的低技能劳动者进入大都市劳动力市场的机会。
5.繁荣地区减少住房供给的限制，将改变各类技能水平的人口在区域间的空间分布，繁荣的大都市地区将变得更大、生产率更高、更具社会包容性。此外，在全国范围，特别是在繁荣地区内部，个体间收入分配将变得更加平等。
6.据此推论，落后地区的绝望无助和失业率都将下降，因为向富裕地区的高迁移率将使人均收入增加。
7.因此，繁荣地区的住房管制放松将产生涓滴效应。在理想的地点扩大住房供给将减少住房市场竞争，并提升广大人口的住房支付能力，大大降低收入分配的不平等程度。综上所述，这些主张构成了空间经济如何将本地与遥远地区联系起来的雄心勃勃的全面构想。它们构成了日益增强的主流政策共识的基础，该共识以减少繁荣地区的住房限制为中心，声称大规模增加住房用地和容积率是应对和改变当前区域间收入、就业和机会分化的有效手段，降低富裕的大都市地区低收入人群的收入不平等，并增加他们获得住房的机会。
我们称这种观点为“住房即机遇”的政策思想流派。这种观点已经成为学术界主流，它声称取消住房管制对繁荣和较不繁荣的地区乃至整个国民经济都有好处，激起了公众的幻想。在下文将会批评的估计中，谢长泰和莫雷蒂（Hsieh and Moretti，2017）断言，如果住房不受管制，美国经济的规模将会大得多，而且大型集聚区也会进一步扩大规模，因为目前经济停滞地区技能水平较低的人将会迁向这些大型集聚区。因此，在提高所有人的生产率和促进繁荣的双赢局面中，个体间和区域间的不平等将缩小。加农和肖戈（Ganong and Shoag,2017）声称，如果不是繁荣地区的限制性住房法规，自1980年以来，州际收入趋同将至少增加10％。格莱泽（Glaeser，2017）认可了他们的说法，即“美国最重要但成本也很高的法规是土地利用管制”，《纽约时报》编委会及其进步派专栏作家，如保罗·克鲁格曼也支持这一观点，即邻避主义以街区住房管制的形式，使繁华的大都市区变成了将低技能和低教育程度的人阻挡在外的城堡，从而扼杀了国民经济增长。（①主流观点也极大地影响了立法者和政策智囊团。奥巴马政府的住房发展（政策）工具包、参议员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）最近提议的《美国住房和经济流动法案》、特朗普政府2018年春季的住房和城市发展部出版物《证据事项》以及秘书本·卡森（Ben Carson）2018年8月14日发布的推文，都鼓励城市放宽可负担住房的分区。住房发展问题已成为加利福尼亚州的焦点问题，涉及200多项参议院法案，其中最重要的是继2017—2018年通过的第35、167和827号法案之后，又提出了SB 4和SB 50（Koseff，2019）。）
这也带来了相应的后果。正如有人（Romem，2016，第1页）指出的那样，“面临增长压力的城市需要权衡：要么通过向外扩张来适应增长，要么接受未能建造足够新房的社会后果”。因此，当地的住房和分区管制不仅是当地的议题，也已成为国家规划的议题，而且不仅仅在美国是如此。长期以来，它们一直是英国国家政策辩论的关注点。有趣的是，一方面，学术共识将那些强调基于社会正义减少住房管制的群体团结在一起，并认为这有助于帮助低技能人群，扭转分区制与种族排斥之间的长期联系；另一方面，主流经济学家则认为管制效率低下。可以想象，这两派都会受到土地开发商的称赞，他们是总部位于加利福尼亚的“迎臂”（Yes-in-My-Backyard）运动的坚定支持者。（①SB 827和SB 50的主要支持者（Bronstein，2018）。）
他们强调繁荣地区住房建设的一个必然结果是系统地拒绝在非繁荣地区实施地方性政策。（②尽管趋势似乎正在转变，并且在当前的政治氛围下一些主流经济学家似乎不情愿地认可针对历史上高失业率地区的地方政策（如Austin et al.，2018）。）在他们看来，人口稠密的大城市是经济活动的唯一可能动力，通过公共干预在欠发达地区促进经济活动充其量只会导致市场扭曲，最糟的情况则是导致“陷入困境的地区”浪费公共资源（Glaeser and Gottlieb，2009,第1014页）。此外，因为促进落后地区的发展意味着“公平与效率的艰难权衡”（Kline and Moretti，2014，第656页），“补贴贫困或生产率较低的地区并不是将资源转移给贫困人口的上策”（Kline and Moretti，2014，第656页）。
他们认为，落后地区替代性的“地方政策”是一种次优方案，不太可能产生显著的经济影响（Glaeser and Gottlieb，2008； Leunig and Swaffield，2007）。“增加特定地区的生产似乎是极其昂贵或无效率的”（Glaeser and Gottlieb，2008，第203页）。此外，“人员和资本流动可能使影响复杂化，并可能抵消上述再分配政策的大部分乃至全部收益”（Neumark and Simpson，2014，第12页）。
本文的目的是审视将繁荣地区住房建设作为实现更大程度繁荣与平等之途径的主流观点。我们的出发点是，住房市场不同于标准市场：总供给量的增加并不一定以任何直接的方式转化为价格的下降，因为住房市场的内部状况（继承、迁徙和占有模式）充满了摩擦、沉没成本、（进入）壁垒和外部性，从而使增加总供给的效应极不平衡，在许多情况下会带来非预期的或矛盾的影响。从这一点出发，我们批判性地认为，以上主流观点的前三个主张有其合理性，但需要谨慎对待，而其余四个则似是而非。通过对这些主张的批评，我们得出结论，“住房即机遇”学派使人们忽视了解决落后地区和地区间不平等问题必须采取的行动。它还夸大了住房在扩大个体间不平等和社会-空间隔离方面的影响。最后，它也间接导致人们不再关注为改善已居住在繁华都市地区的中低收入人群的住房负担能力而真正需要采取的措施。
经济增长主要来自城市规模还是城市专业化？
“住房即机遇”学派将住房视为决定区域人口流动和实际收入的地理格局的关键要素。城市规模和密度对经济增长至关重要。由此得出的推论是，限制移民就意味着限制了生产率的增长，因为它使非技能人员无法与繁荣的城市地区更好的潜在工作机会相匹配。这一基本设定来自空间均衡理论，该理论认为城市规模和人口增长是经济增长的唯一重要因素，因为一旦具备了人口增长的条件，就业和产出就会随之增长（Glaeser，2008）。该模型明确拒绝使用收入、人均收入或工资结构作为衡量城市表现的指标。因此，我们需要仔细研究住房、土地供给及城市人口增长之间的关系。
但是，城市规模、城市人口增长与经济增长之间的联系远非直接明了（如Frick and RodríguezPose，2018; Polèse，2005）。即使传统上被用来证明上述联系的国家——美国，经济两极分化也恰恰发生在城市规模与经济增长联系并不紧密的时期。图1显示了2001年至2016年美国都市统计区（MSAs）的规模与其人均经济表现的关系。从总体上看，至多存在弱关联。尽管某些大型都市统计区（如波特兰、洛杉矶、旧金山、波士顿或西雅图）表现良好，但同一时期其他大型人口密集区（包括亚特兰大、菲尼克斯和拉斯维加斯）的人均经济增长却为负。同期的初始城市人口与经济增长之间不存在关联（图1）。
人口增长也是如此。尽管一些住房市场不受管制的城市见证了人口增长（图2），但这并不一定能转化为经济增长（图3）。一些住房市场管制相对较少的城市，例如圣安东尼奥、达拉斯-沃思堡和休斯敦，都经历了高水平的人口和经济增长。但是，人口的快速增长并未导致拉斯维加斯、奥兰多、菲尼克斯或亚特兰大的经济增长。相反，许多住房市场受到高度管制的城市，例如纽约、波士顿、波特兰和旧金山，在过去几十年中都实现了很高的绝对经济增长和人口增长（波特兰的人口增长除外）。总体而言，自世纪之交以来，美国各城市的人口变化与经济增长之间并无关联（图3）。
 |
 |
 |
就当前的目的而言，这意味着，即使房地产市场大幅放松管制将重塑移民和人口分布，也不一定会自动带来更高的国民经济增长。这是因为城市生产率和收入要上升到一定水平，还要受到城市专业化程度和特定专业化企业的绝对集聚规模的影响（Kemeny and Storper，2014）。因此，美国的城市生产率要高于欧洲，欧洲的中型城市比美国多得多，但是这种差异并非源于大城市在美国图32000—2016年美国都市统计区人口增长和人均经济增长之间的关系注：圆圈大小由2000年人口数量决定。占主导地位，而是它们的专业化程度更高、城市体系内贸易壁垒更低的结果。目前，关于规模和专业化对收入和生产率的相对贡献，我们还知之甚少，但是在预测后者与城市规模之间无限的正向关系方面，则迈进了一大步。
区域间移民主要受房价影响吗？
主流理论用美国东南部和西南部较宽松的住房管制来解释这些地区的人口增长（Glaeser，2008；Graves，1983；Roback，1982）。大多数此类模型进一步假设“工作随人走”，以此假定住房和便利设施在偏好函数中排名很高（Muth，1971）。他们的典型例子是战后美国阳光地带的发展，其中涉及大量的国内移民（南部地区从农村到城市；中西部/东北部工业地区到南部和西部）。但是，在此类文献中，这些移民潮是由发展中区域廉价住房推动的假设缺乏历史证据。
一个更合理的解释是，这种迁移是东北部和中西部心脏地带常规制造业解体释放出来的，再加上20世纪40年代《国家劳工关系法案》的“塔夫特-哈特利修正案”对就业市场放宽管制，由此导致在奉行“自由工作权”的州组织工会更加困难。这延长了战后乡村-城市转型中廉价劳动力的供给期限。因此，这些地区的增长应归功于工作的转换，这是由劳动力市场放松管制而非不受管制的住房市场推动的。相比之下，向加利福尼亚州的大规模移民显然不是因为廉价住房，因为在一个世纪的大部分时间里，加利福尼亚州的大城市房价均远高于全美平均水平。
随着制造业经历了向南迁移、技术变革以及全球化三个阶段的解聚过程，从20世纪50年代末到70年代，美国东北部和中西部城市的失业率迅速增加，这就是俗称的“就业的新地理学”和“大反转”（Moretti，2012），于是就业作为城市增长和衰退之关键因素的观点逐渐深入人心。导致这些城市和地区人口减少的不是高度管制的房地产市场，而是就业人数的下降。后来，随着新经济的到来，尽管住房受到严格管制，但波士顿、华盛顿和纽约（以及英国伦敦）等旧经济的某些特定部分脱胎换骨，扭转了人口下降的趋势。
这两个人口变迁案例的区别在于工作的类型和产生这些工作的产业成熟度（Norton and Rees，1979）。在迅速发展的美国阳光地带城市中，几十年来平均技能和工资水平一直低于华盛顿、西雅图和旧金山等城市。决定高成本地区（如纽约或旧金山）与低成本地区（如奥兰多或菲尼克斯）日益扩大的房价差距的一种力量是那些寻求住房的人在工资和财富方面的差异（Romem，2018）。因此，房价差异并不是由移民水平（总需求）唯一决定的，也取决于移民结构。此处的“结构”是指人口的工资和收入结构。如果一些地区的经济增长主要由只需常规技能且工资适中的就业驱动，其房价就会低于那些吸引了高技能、高薪人群的大都市地区。一个例外情况是总需求疲软，这解释了为什么锈带的大多数中型城市（布法罗、密尔沃基、南本德、锡拉丘兹）的住房价格很便宜，住房成本很低，人们还是离开了。罪魁祸首是缺乏工作岗位和机会。相比之下，在增长中的阳光地带城市，就业增长主要发生在中低薪行业。正如奥托（Autor，2019）所说，这一趋势如此之强，以至于“低技能工人密集的城市正在丧失其经济优势”。1950年，人口稠密的城市地区不仅为受过良好教育、也为受过较低教育的工人提供了更高的工资。如今，当根据（人口）密度调整工资时，没有大学学历的工人从大城市中可获得的好处很少。欧洲也发现了类似的趋势。比耶克和梅兰德（Bjerke and Mellander，2019）发现，从瑞典的农村地区迁移到城市地区，对迁移者的工资没有积极影响，只有高技能者例外。尽管人口稠密地区的住房成本加重了低技能工人的劣势，无论如何，降低住房成本都无法消除人口稠密的城市地区劳动力市场的上述基本事实，正如我们将在下文中讨论的，这些基本事实源于经济地理的根本性变化。
住房文献中的最新一代模型集中在就业地理上。高柏（Gaubert，2018）认为，企业的分类和住房紧密相关。在她的模型中，当今的城市规模偏小，因为公司无法从潜在的集聚经济中获得提高工人生产率的所有潜在收益。她认为，大城市的工资因住房管制导致的住房成本过高而膨胀。因此，如果增加住房供给，将拉平区域间的工资曲线，吸引更多的公司进入大城市，并因此内生出更多的集聚外部性。其中的关键机制是增加技能劳动力的供给，形成更大、更高产和更专业化的城市。该模型肯定了我们的观点，即无论是由住房供给增加还是其他因素引起的城市增长，基本上都会使技能工人享受较高的城市工资溢价（Autor，2019; Bjerke and Mellander，2019）。图4形象地呈现了住房价格变化、已开发居住区的扩展和美国城市移民之间的弱相关，这支持了我们的观点：起作用的更多的是经济地理学的基本因素而非房价。
 |
图4美国最大都市区的土地开发面积、房价和移民（1990—2017年）资料来源：根据Migration Policy Insitution（2018）和Romem（2018）的数据整理而成。“住房即机遇”学派的文献强调的住房扩张与低价住房升值之间的关系仅出现在少数南方城市中，如图4中的黑色正方形所示。在1990—2010年，夏洛特、罗利、纳什维尔、亚特兰大，杰克逊维尔、拉斯维加斯和奥兰多的土地开发面积迅速增长确实伴随着房价的适度上涨。但是，可负担的住房几乎没有吸引移民，因为与美国其他城市相比，这些城市中来自美国以外的移民数量仍然很少。总体而言，这些城市是异常值，而不是常规值。
实际上，常规值并不存在，这表明除了住房管制，还有很多其他因素影响住房扩张、可负担性、流动性和城市增长之间的关系。许多具有严格分区和房价强劲上涨的城市（图4中用星号标示的城市）继续吸引着人口和大量移民。迈阿密近40％的人口为外国移民，在大城市中排名第一。洛杉矶名列第二；旧金山排名第五；圣迭戈和纽约紧随其后。另一组美国城市（图4中用小菱形标示）包括印第安纳波利斯、辛辛那提、格林斯伯勒、哥伦布、路易斯维尔和堪萨斯城，住房增长迅速的同时房价保持低位，但未能吸引移民。在其他大城市中，奥斯汀、菲尼克斯、盐湖城、丹佛、达拉斯、圣安东尼奥和坦帕（图4中用小五边形标示），住房的快速增长并未带来更好的可负担性。尽管这些城市的移民比例比拥有更多可负担住房的区域更高，但吸引的移民规模却落后于住房存量几乎没有增长的较昂贵区域（图4中用星号标示）。最终，像克利夫兰、圣路易斯、匹兹堡、密尔沃基、底特律和哈特福德（图4中用灰圆圈标示）这样的城市既没有扩张，房价也没有强劲上涨，（除了哈特福德之外）也未能吸引移民。它们的经济表现（匹兹堡除外）也低于标准水平。
图5显示了房价上涨与人口增长之间的正相关关系，尽管在各个大城市地区存在相当大的差异。
可以通过利用新的“可开发”土地或增加现有土地上的住房存量（例如，通过填充或更高的密度）调整住房供给。在图6中，可观察到人口增长与已开发地区的扩张之间存在强烈的正相关关系，这与许多快速增长的美国大都市向其周边地区扩张的方式一致。
但是，一旦我们考虑了“可开发地区”与房价之间的联系，如图7所示，就没有了相关性。快速发展的城市地区在城市边缘向外扩展，可能会受益于可开发边缘的低土地价格，从而降低其平均住房价格。但是，我们无法在衰落的城市地区（例如锈带城市）中发现这种影响，因为那里有大量的闲置土地。无论如何，在成熟的大城市地区，大都市边缘已经远离核心地带且被长期占用（有时遇到自然地理障碍），从而增加了通勤时间。这就是为什么除了宣布发展公共交通的政策目标，还要在城市核心地段地价坚挺的已开发土地上增加住房供给。为什么这类大都市核心区的住房总供给变化不太可能通过社会和空间的涓滴效应降低总体住房成本呢？
 |
 |
 |
在下文中，我们认为决定这些城市房价和可负担性的要素是被忽视的工作和收入结构，而非住房总供给政策。
收入和城市规模驱动房价
昂贵的城市地区和广阔的城市地区之间的差异在于住房需求结构背后的收入和财富。2001年至2013年，旧金山湾区超高收入家庭的比例从17％增加到27％（Bronstein，2017）。这是由于第三次工业革命的核心产业集聚了高技能、高薪工作。（①从长期视角看，旧金山的工资变化可以解释住房成本的大部分变化（Fischer，2016）。）在高薪和高便利度的大都市区，扣除住房成本后的实际收入平均比低薪城市地区高出15%（Kemeny and Storper，2012）。这些繁荣地区的收入不平等程度通常很高，这是由于高技能和低技能工人之间的工资差距越来越大造成的（BaumSnow et al.，2017）。低技能的工作岗位大部分由国际移民填补，因为低技能的国内工人已基本上停止向这些地区移民。外国移民有各种各样的住房策略，从高密度、人满为患、不合标准的住房到长途通勤。尽管存在这些假定的障碍，但非技能工人和技能工人仍继续向高收入城市迁移（Lindley and Machin，2004）。大型城市群人口增长的另一个要素是年轻人。年轻人尚未处于技能等级的最高层，但愿意在短期内忍受困难条件，以积累他们在（机会）阶梯上的经历（De la Roca and Puga，2017； Galeser and Maré，2001；Jayet，1983）。
让我们回到技能水平较低的国内劳动人口上来，主流住房观点认为劳动力在区域间流动受到住房成本的阻碍。奥托（2019）指出，美国技能水平较低的成年人的小时工资不再像以前那样随人口密度上升而急剧上升，而技能工人的小时工资与人口密度之间的联系越来越紧密。这加剧了城乡之间的技能鸿沟：城市地区具有大学学历的劳动年龄人口所占的比例比农村地区高20个百分点。1970年，这一差距仅为5个百分点。几十年前，中等技能的工作聚集在大城市，而低技能的工作在农村最为普遍。现在情况发生了变化，农村地区比城市地区更容易找到中等技能的工作。
自20世纪80年代以来，不同类型工作岗位（创新型/集聚型/非常规型相对于常规型）的区域间差异已经影响了房价的地理格局。新经济地理学将这一差异正式建模为繁荣的大都市地区之间的空间分割（spatial split），这些大都市地区聚集了几乎不受空间竞争影响的创新型高薪产业，而其他地区的产业结构以可贸易性强的常规活动为主，并受到全球竞争的影响（Venables，2018）。
繁华都市区（如波士顿、旧金山、纽约或大多数欧洲大城市）的集聚效应也出现在大城市内部：住房偏好越来越倾向于获取位于市中心的城市便利设施、交通和就业机会。这种现象推高了繁华大都市区中心地段的房价，导致与市中心越近就越需承受不利的房价（Partridge et al.，2009）。这是从20世纪中叶到20世纪后期的模式转变，彼时技能工人的就业集聚力量较弱。相比之下，在成功的阳光地带大都市地区，如亚特兰大或休斯敦，城市核心居住区较弱，因此对更中心地段的需求也较弱。此外，如今的技能工人不再像前几代人一样，在生命周期的同一时间点移居郊区。根据奥托（2019）的研究，自20世纪90年代以来，青壮年的外出移民人数下降了50%—75％。这可能是由于当今城市的机会阶梯越来越长、越来越陡峭（De la Roca and Puga，2017），以及主要大都市地区通勤的时间成本较高。与以前相比，内城区的竞争更加激烈，这强化了如下观念，即放宽限制性分区可能会使内城区“贵族化”，但对于提升技能水平较低人群的住房负担能力收效甚微。
国内移民放缓：住房还是技能？躲在外面还是被困在外面？
美国的区域间移民通常被视为区域间人口调整的地理流体系统（geographicallyfluid system）的典型案例,它已经下降到1880—1980年平均水平的一半，并且此后一直保持着较低水平（Goetz et al.，2017）。人口在空间上“被困”，遭受着机会流动障碍的困扰。但是，这在多大程度上是由规划限制和缺乏可负担住房所致，而不是充满活力的城市中就业机会的性质和获得机会所需的技能所致？
以技能为导向的技术变革具有独特的地理特征，包括将技能工作集中在特定地区，这些地区主要是大城市，但并不总是最大的城市。这种新地理的一部分反映了教育收益的差异越来越大（Giannone，2017）和技能性质的变化。因此，个人在新经济中日益面临多重挑战：支付教育费用以获得入门级的正式技能；掌握使他们能够进入网络的职场潜规则和惯例以获取正确的工作技能，从而获得能够增长经验的工作（DeLong，2016）。
在这种情况下，没有大学学历的工人搬到大城市并不能直接获益（Autor，2019）。虽然在核心城市群中建造更多的可负担住房可以容纳更多的人，但受教育程度较低的工人面临着下降的城市工资溢价，这意味着大部分新增住房将吸引更多的技能工人。因此，由于核心地区提高工资的可能性不大，机会阶梯已经缩短，低技能工人留在原处的选择是合理的（Autor，2019）。简而言之，区域间移民的减少有多种原因，包括技能和工资的新地理学、老龄化、技能性质的变化、社会网络、某些人的住房负资产，以及繁荣地区的住房管制，总之，原因的清单还可以列很长。有鉴于此，强调住房供给在诱导或阻止区域间人员流动中的作用的城市经济模型对移民进行了不切实际的假设。有关区域间迁移的三个要点值得强调：它并非没有成本；住房市场对收入分配的影响大于对移民的影响；政治对劳动力供给（移民）和劳动力需求（住房管制）的影响极为复杂，不符合许多城市经济模型的简单设定。我们依次讨论每个要点。
“住房即机遇”学派的许多移民论点始于区域间移民总量的减少。但是迁移仍在发生，它只是变得更具选择性，并且因技能水平不同而呈现空间上分化的现象。高技能者继续迁移到最有活力的地方，并将那里作为攀升“机会阶梯”的地区（De la Roca and Puga，2017； Fielding，1992）。这在发达国家的任何地方都在上演。来自英格兰北部的大学毕业生毕业后都会涌向伦敦和东南部，无论他们是在北方的大学还是南方的大学就读（Faggian and McCann，2008，2009）。意大利（Biagi et al.，2011）、瑞典（Eriksson and RodríguezPose，2017）和澳大利亚（Corcoran et al.，2010）也是如此。寻找机会的驱动力不仅限于高技能者,在美国，技能工人在高技能城市之间迁移（Diamond，2016；Giannone，2017）。这本质上是“脑力交换”，与20世纪中期经典的体力劳动者向工业城市的大规模迁移不同，例如向美国的阳光地带迁移，或20世纪60年代从意大利南部地区（Mezzogiorno）迁移到皮埃蒙特的伦巴第，以及向瑞士和德国的迁移。
在欧洲，低技能移民继续大量流动。25—35岁的罗马尼亚人中有1/3居住在罗马尼亚境外（World Bank，2017）。英国的立陶宛人和波兰人大多在伦敦从事低技能工作，无论其受教育程度如何（Parutis，2014）。这可能反映了一个事实，即欧洲的无国界运动比美国要晚，战后美国的阳光地带移民潮已经使许多低技能移民重新定居。无论在欧洲还是美国，由于大城市、小城镇、农村地区之间的技能鸿沟不断扩大，那些不迁移的人要么是没有能力迁移，要么是没有意愿迁移。
每个国家在此问题上都有差异。例如，相比原住民，民主德国年轻移民（主要是女性）有显著的技能优势（Hunt，2006，第1032页）。英国（Faggian and McCann，2009）和瑞典（Eriksson and RodríguezPose，2017）再现了技能和非技能年轻人之间的迁移差异。除了未掌握新经济技能的年轻人外，许多未移民者年龄偏大，其中包括从未从传统工业区移民或在20世纪中叶的工业解聚浪潮期间从未移民过的人。但那是一代人之前的事情了。
当前国内移民增长放缓也影响了人到中年的专业人士。该群体通常是从城市的经验“阶梯”开始其职业生涯，然后搬回中型城市，以利用其获得的经验获利（De la Roca and Puga，2017；Eriksson and RodríguezPose，2017）。他们搬回去是为了寻求更高的家庭生活质量、一套不同的便利设施、更高的安全感以及更低的住房成本（Whisler et al.，2008）。
因此，大量人群陷入了使他们无法迁移到更具活力地区的“空间陷阱”。生命周期、牢固的家庭纽带、情感和物质上的依恋以及更具活力的地区缺乏面向低技能和/或大龄工人的就业机会，限制了发达国家落后或衰落地区的人们的迁移倾向。
大都市地区缺乏可负担住房可能会对上述所有方面产生影响，包括出现住房负净值这种极端情况（某些地区的住房泡沫，另一些地区的人口长期减少）。但是它的影响将很有限。“住房即机遇”学派传统上一直认为迁移是无须付出成本的，或者用格莱泽和戈特利布（Glaeser and Gottlieb，2008，第159页）的话说，“迁移便宜到对消费者而言不重要”，但事实上对于那些处于“空间陷阱”的人，迁移并非没有成本，也不是现实和/或可行的选择。因此，无论是补贴性住房，还是由于放宽限制性分区带来的住房供给变化的任何合理且可预见的价格效应，都无法克服技能和住房净值障碍或者这些人在新经济中面临的机会认知差异。
数据和测量：不真实的气氛
直到最近，关于住房、移民和经济表现的大多数论文对重新制定住房政策可能导致的人口分布、大都市区规模和低技能者就业水平的反事实情景避而不谈，而是将政策重点放在房价影响上（Glaeser and Ward，2009； Ihlanfeldt，2007； Quigley and Raphael，2005； Saiz，2010）。这些论文主要依靠沃顿指数，该指数基于21世纪初对2600个城市的调查。该指数强调在其法规中带有“增长控制”等术语的市政当局，并显示了市政规划主管和其他官员对“已知”管制压力的回应。使用沃顿指数的模型将房价的平均影响与迁徙弹性相关联，但并未根据收入、工资水平或技能水平区分其预期影响。住房管制对住房供给通常并没有直接影响。这与住房管制和住房供给变化之间的关系存在很大差异相一致，尤其是与许多东北部和中西部住房管制薄弱的城市也限制新住房建设的事实相吻合。此外，为了反映都市统计区层面的住房管制情况，沃顿指数倾向于从控制分区的市镇加总至大都市区层面（住房市场在这个层面运行），而不对大都市区内的不同市镇赋予不同的权重（Storper et al.，2015）。
最近的一组研究试图探索性地评估放松住房供给管制如何影响人口增长、城市规模、区域间收入不平等、收入分配以及国民经济生产率和产出（Hsieh and Moretti，2017）。尽管其中一些作者对自己的工作也表示异议，声称只进行了“具有指导意义的”模拟，但上述研究影响了政策辩论。媒体将它们视为取消住房供给管制带来潜在收益的学术证明。在谢长泰和莫雷蒂（2017）的“全面调整情景”中，繁荣的大都市区取消住房建设管制，纽约获得了787％的就业机会，而旧金山-圣何塞的就业机会则增加了5倍。相比之下，密歇根州弗林特的就业减少了98％。即使在“中间”（因此可能更现实）情景下，纽约人口将增长179％，圣何塞人口将增长149％，弗林特仅失去其77％的工作岗位。他们声称，通过提高工资并将土地所有者过多的租金转移到工人的工资中，放宽住房管制每年将产生1.4万亿美元的额外GDP。取消住房管制对国民经济的好处在区域间也将高度不平衡，因为几乎所有的收益都将来自三个大都市地区。
不过，这些作者承认他们的模拟基于不现实的完美迁移假设，并未考虑底特律汽车制造厂工人迁往旧金山湾区或任何其他新经济地区需要的全部条件。加农和肖戈（2017）认为，住房管制带来的区域间收入差异效应约为10％。这些关于住房管制对价格、产出、收入、生产率以及人口产生严重潜在影响的说法是难以置信的，尤其是在考虑了移民的全部成本的情况下。欧洲的规划制度总体而言比美国严格，严格的住房限制也没有阻止人口增长。欧洲收入最高的地区住房价格也最高，反而是吸引人口最多的地区（图8）。
 |
以欧洲为例，结合戴蒙德（Diamond，2016）和吉阿诺纳（Giannone，2017）的分析，以及对繁华大都市区新建住房价格更真实的估计，该研究表明，如果放松住房管制将大大增加区域间移民（而正如上文论证的那样，这是不可能的），将加速技能工人从不太繁荣地区向繁荣地区的转移。伦敦的模拟表明，准许开发绿带就会带来这样的结果，并引发连锁反应：随着其他人到达伦敦外围，绿带附近的人将进一步转移到伦敦（内城）（Szumilo，2017）。
预计此类反馈会带来三个后果。第一，与加农和肖戈（2017）以及谢长泰和莫雷蒂（2017）相比，区域间技能和收入差异将扩大而非缩小，尽管其程度可能不大。第二，落后地区技能和人才的进一步空缺将降低其未来改善经济表现的能力，发展差距将扩大。第三，技能劳动者向大都市内城迁移将进一步加大区域内社区之间的空间不平等，同时增加低技能者的通勤时间。
升级改造的影响：未增加可负担能力的贵族化
谢长泰和莫雷蒂（2015）认为，繁荣城市中的邻避主义和严格的住房管制将工人的收入重新分配给食利者，并加剧了收入不平等（可能使土地所有者在区域内收入分配中处于靠前位置），进而抑制了总体增长。相比区域间迁移和融合的主张，上述主张更为合理，但仍然需要条分缕析。
首先，区域人均收入与城市群收入的基尼系数之间有很强的关联。总体而言，美国旧金山这样的繁华都市区比犹他州普罗沃（Provo）这类不那么繁华的都市区更不平等。除其他因素外，福利和收入再分配制度在不平等中也起着重要作用。如穆斯泰德（Musterd et al.,2017,第1070页）指出的：“欧洲大都市区的贫富差距仍然低于美国最大的大都市区。”
繁荣城市中的一些区域内不平等确实可能是由于收入从非住房所有者净转移到住房所有者，因为住房价格的增长比工资和其他产品价格的增长更快。但是，这些断言背后的模型假设通常过于简单，并且加总的数据无法阐明这种关系。1990年到2015年，旧金山湾区收入超过15万美元的家庭增长了80％，占总家庭的比例从17％增长到27％（ABAG，2017，第9页）。这些人口推高了住房价格，并使中部地区本来很贫穷的少数社区变得贵族化。收入不平等加剧严重影响了低技能、低收入工人的住房，因为繁荣的城市地区的现有存量住房已经升级改造，从而为中低收入家庭带来了可负担能力危机。
最近对IPUMS（综合公共用途微观数据系列）数据的分析显示出收入不平等而非总供给的强大影响。波波夫（Popov，2019）发现，美国收入最高的100个大都市区中，国民收入分配底部人群的住房成本比收入分配顶部人群的住房成本增长更多。收入最高的50个大都市区中，有45个收入不平等有所加剧，而在收入最高的100个城市中，仅19个城市收入不平等有所缩小。实际上，所有城市区域中，国民收入分配顶部四分之一人群的住房成本均已下降，但国民收入分配底部人群的收入不平等大大加剧了。对位于收入分配下半部分的人来说，这不是一个新问题，他们目前用于支付住房的收入份额与1980年相同。区别在于最高收入人群的住房成本下降了。谢长泰和莫雷蒂（2017）提出，这一现象部分归因于土地所有者获得的红利，因为高收入者中拥有土地的比例更高。但是，对收入分配顶部的租房家庭来说，其住房费用占收入的份额下降了，而对收入分配底部的租房家庭来说，其住房费用占收入的份额却有所增加，这一结果与福瑞马克（Freemark，2019）对芝加哥的详细分析一致。
基于这些数据，我们认为诸如全面升级改造等政策主要释放了服务于高收入者的市场力量，因此扩大而非缩小了收入不平等。孔勃等人（Combes et al.,2018）发现，大都市区中心与外围之间的土地价格弹性是非凸的，并且随着城市规模的增加而增加。（土地）供给变化必须大而集中，才能使该曲线明显弯曲，从而对其他地区产生涓滴效应。因此，区域范围的升级改造主要触发了高技能工人想要居住的社区的新住房建设：包括已经贵族化的地区以及它们与其他社区之间广泛的边界地带。因此，收入分配顶部四分之一的高技能工人得以住在大都市的核心区。此外，为高收入家庭建设住房也有积极的作用，那就是筛选出高收入家庭，防止他们与低收入家庭直接竞争年代久远的低质量住房。但是，升级改造通常会涉及在受到市场高度青睐的地区替换较早和较低质量的存量住房，实际上减少了理想地区面向中低收入家庭的住房供给。这就是贵族化。
几乎没有证据表明，住房成本大幅降低会以涓滴的方式惠及三分之二的低收入家庭，或者对这些家庭所在的街区进行升级改造。有证据表明，它们加剧了高收入内城区边界附近街区的流离失所。根据《华盛顿邮报》的报道（Stein，2018），这再次意味着旧金山、亚特兰大、纳什维尔、芝加哥、费城、丹佛、匹兹堡和华盛顿的最高收入人群的租金下降、赤贫人群的租金上升。理想的内城区的豪华建筑热潮并未缓解住房市场中对廉价房产的竞争。尽管有不少关于“筛选”的证据，但似乎也没什么说服力。
面对日益加剧的个体间不平等，现在让我们扩展大城市内的住房动态选择。繁华大都市地区的收入不平等严重影响了低技能工人，迫使他们痛苦地将居住地点选在郊区来“套利”。与高收入工人相比，这通常会带来较长的通勤时间和高昂的交通费用，严重影响他们的生活质量；他们别无选择，否则为了生活在更中心但设施较少的居民区，就会带来主观地位的降级。
对于低技能外国移民，另一种套利活动正在兴起。在较繁华的大都市地区，代际社会流动性更高（Chetty et al.，2014），从而吸引了低技能移民。但是，尽管外国移民愿意接受较差的生活条件（低质量社区中较高的房价），但低技能国内移民不太愿意离开原住地，因为他们的相对社会地位已经比他们在更繁荣的大都市地区所能达到的更高。
无论如何，繁荣地区所有类型的低收入家庭都在与高薪工人的竞争中付出了“流离失所”的代价，高薪工人居住在更高质量的较新住房中，他们受益于街区贵族化式的升级改造。现有的模型或模拟既无法说明有关繁荣地区升级改造将产生多少新住房的现实估计，也无法说明此类新供给的现实地理分布、大都市内高技能者的分类对新住房存量的重要性、大城市间高技能移民的增加或它们对住房竞争的影响（另见Freemark，2019）。
因此，如果没有积极的政策帮助低收入家庭及其街区，低技能者就无法从主流文献设定的全面升级改造政策中受益。正如雅各布斯（Jacobus,2019）指出的，如果升级改造的主要结果往往是建造“高端住房，那么虽然每个人都会看到一些好处，但大部分好处将流向富人”。这是显而易见的，因为更多不受管制的城市（休斯敦、菲尼克斯、奥兰多）和受到严格管制且被认为奉行邻避主义的城市（波士顿、纽约、旧金山、伦敦、巴黎以及大多数欧洲大城市）的住房市场，都存在以收入划分的较高程度的居住隔离，以及通勤时间的增加，尤以低收入居民为甚。
当然，以收入、种族、国籍以及其他因素划分的各种社会隔离具有多种结构性原因（Boustan，2017；Sampson，2012，2018）。即使在实行“混合居住”政策的城市（如巴黎）中，对租房者的保护可以减缓贵族化和社会隔离的进程（但有其他副作用），市场力量也朝相反的方向发挥作用。管制和其他政策通常得到居民的支持，他们利用政治权力来确保同样的街区质量、抵制各种不便利的设施，这会带来预期或非预期的隔离效果。但是，推翻这些管制与住房市场的全面自由化没有关系。例如，人们在芝加哥发现升级改造带来了意想不到的后果，提高了住房价格但并不一定激发新的住房建设（Freemark，2019）。与大多数高度管制的城市相比，管制松散的亚特兰大或休斯敦隔离程度更高。的确，虽然有证据表明低收入群体进入高质量社区会对儿童发展产生积极影响（Chetty et al.，2015），而且减少社会隔离所需的政策组合往往也打着“提供更好的就业机会；改善交通，减少通勤时间；以及为低收入人群提供更好的学校和设施”这样的旗号，但这些政策基本上没有得到深入研究。总体而言，“住房即机遇”学派未能适当地考虑城市内部住房市场的高度分割，各种大的空间和结构因素对城市内子市场特征的影响（Jacobus，2019; Watkins，2001）。就本文的目的而言，升级改造并不是解决城市中个体间不平等所需的那种微妙而复杂的政策组合。最重要的是，面对繁荣的大都市地区住房危机的潜在结构性问题：如高技能、高收入人群的高需求，收入不平等加剧，大都市区的增长和成熟，以及对高质量城市环境的需求带来的建设和土地成本上升，无差别的总供给政策收效甚微。减少空间经济隔离所需的针对性政策可能涉及加强对住房市场的管制以及其他形式的公共干预，这与放松管制的做法恰恰相反。积极实施公共/社会住房计划的城市（如纽约、巴黎和伦敦）向我们表明，需要对建设可负担的住房给予较高的公共补贴。
理论的使用和误用
“住房即机遇”学派直言并深信其研究在政治和政策上都是可行的，但是，正如我们论证的那样，在我们看来，这个学派的研究在科学上不够扎实，不足以支持他们的这种自信。原因如下： 它没有考虑劳动力需求对城市人口水平和构成变化的影响。越来越多的证据表明，这是当今各地区人口分类的主要驱动力；
· 无法证明住房供给变化是影响区域间迁移模式和规模、另类城市规模分布（alternative city size distributions）以及总体经济产出的主要因素，尤其是与劳动力需求和技能的地理位置相比；
· 它无法有效地证明，与有效需求的变化、建筑成本的结构性原因、土地集中、第一地理特征（①first nature geography,意指位置、空间上的邻近、地形地势等天然地理特征，对应于和经济结构、人口集聚和经济潜力等相关的second nature geography。——译者注）以及其他许多潜在原因相比，分区才是住房供给变化率或大都市之间新住房选址背后的主要原因；
· 它没有证明，与就业和收入的地理位置以及收入不平等的总体变化相比，住房管制与住房价格变化的大小或性质之间有明确的联系；
· 它没有考虑到放宽总体分区对大都市内部的影响，错误地认为，对高收入大都市地区住房建设的全面放松管制，将通过高端住房市场对低收入人群产生涓滴效应（缓解住房竞争），在社会和空间上产生广泛的价格和收入效应。 在上述不足中，有不少源于基本的空间均衡模型，该模型在当今的城市经济学中几乎没有受到任何质疑。城市经济学需要一种内涵更丰富且更切合实际的方法，将劳动力需求的地理条件和排名偏好完全纳入其中（如Schwartzman，2017）。家庭在考虑迁移时，不仅考虑住房的平均成本，而且首先考虑的是根据他们的技能水平可获得的工作类型。在当今的情景下，技能水平较低的国内工人避开昂贵的大城市，不仅仅是因为那里的平均房价高。就像大多数外来移民一样，他们可以在这些大城市巨大的市场中获得某种住房。但国内技能水平较低的移民面临不断下降的城市工资溢价，再加上收入前景的不确定性，以及通勤时间较长和主观地位降低的不确定性（如必须与他们看来社会地位比自己低的移民群体共处一地），使他们做出不搬到繁荣城市的决定。在繁华的大都市地区，没有现实的住房供给扩张可以解决低技能国内工人的就业和住宅公用设施需求，使他们能够大规模迁移到繁荣地区。
尽管没有充分论证的科学依据，“住房即机遇”学派的观点已经在政治上颇有影响。反对更加宽松的规划制度，反对促进伦敦绿带开发或在环旧金山湾区丘陵的公园土地上搞建设的理论，不仅来自富裕、食利的土地所有者，也来自在日常生活中欣赏绿色空间的普通民众，以及敬业的环保主义者。然而，现在这些团体被描述为反对社会正义的邻避主义者，并得到了著名学术机构的支持。在落后地区和民粹主义媒体（以及越来越多的主流媒体）中，繁荣地区的居民被描绘成竖起壁垒挡住那些不幸者的人（如The Economist，2019；Edsall，2018；Guilluy，2014）。他们几乎没有考虑这样一个事实：作为迎臂运动主要政治支持者的高技能工人，其动机可能是出于个人利益，而不是社会正义。对那些主要兴趣不在减少社会空间不平等或促进繁荣的开发商来说，部分主流学术文献也可能有意或无意地成了他们的“烟幕弹”。有关可负担住房的严肃政策必然涉及公共补贴、管制及融资，这些议题在强调放松管制的主流文献中令人惊奇地缺席了。
令人担忧的是，由于大量的无谓损失型补贴“瞄准了外部人不愿意进入的非常绝望的地区”（Kline and Moretti，2014，第657页），旨在促进落后区域（那里有越来越多的人在空间上“被困”）位置敏感型发展（placesensitive development）政策依然得不到重视。
我们认为，“住房即机遇”学派向决策者许诺了太多放松房地产市场管制将带来的潜在好处。同时，因为急于推广过分简化的“提升公交站点附近的居住密度”这类愿景，几乎没有考虑那些能够促进在合适的地点为合适的人群提升住房负担能力的政策。此外，繁荣地区的放松管制计划和住房建设虽然是值得关注的问题，却不能解决落后地区的问题。以认真和可持续的发展战略为代价，过度关注这些问题会在衰退地区和落后地区加剧经济、社会、政治困境和愤怒，这可能危及欠发达和较发达地区的经济活动的基础，近几十年来已经受到关注（RodríguezPose，2018）。至关重要的是，必须继续考虑管制和其他形式的公共干预，使之在与当今困扰繁华大都市区严重的社会空间不平等做斗争中发挥重要作用。而且，回到我们在引言中讨论的，至关重要的是研究一系列导致当前不发达地区经济停滞的复杂问题，尤其要研究那些发生在就业空间分布、集聚性力量以及当今所需的技能类型中的结构性变化。■
（国务院发展研究中心王瑞民 译）
参考文献
Association of Bay Area Governments (ABAG) (2017) Plan Bay Area 2040. Available at: http://2040.planbayarea.org/cdn/ff/buje2Q801 oUV3Vpib-FoJ6mkOfWC9S9sgrSgJrwFBgo/ 15
10696833/public/2017-11/Final_Plan_Bay_ Area_2040.pdf (accessed 26 June 2019).
Austin B, Glaeser E and Summers LH (2018) Saving the heartland: Placebased policies in 21st century America. Brookings Papers on Economic Activity. BPEA Conference Drafts, 8-9 March 2018. Available at: https://www.broo kings.edu/bpea-articles/saving-the-heartlandplace-based-policies-in-21st-century-america/ (accessed 8 July 2019).
Autor DH (2019) Work of the past, work of the future. National Bureau of Economic Research, Working Paper No. 25588. NBER: Cambridge, MA. Autor DH and Dorn D (2013) The growth of lowskill service jobs and the polarization of the US labour market. American Economic Review 103(5): 1553-1597.
Autor DH, Dorn D and Hanson G (2015) Untangling trade and technology: Evidence from local labour markets. Economic Journal 125: 621-646.
BaumSnow N, Freedman M and Pavan R (2017) Why has urban inequality increased? Working paper, University of California. Available at: http://faculty.sites.uci.edu/freedman/files/ 2017/08/BFP_Manuscript.pdf (accessed 8 July 2019).
Biagi B, Faggian A and McCann P (2011) Long and short distance migration in Italy: The role of economic, social and environmental characteristics. Spatial Economic Analysis 6(1):111-131.
Bjerke L and Mellander C (2019) Mover stayer winner loser -A study of income effects from rural migration. CESIS Electronic Working Paper Series, no. 476.
Boustan LP (2017) Competition in the Promised Land: Black Migrants in Northern Cities and Labor Markets. Princeton, NJ: Princeton University Press.
Bronstein Z (2017) When affordable housing meets free market fantasy. Dissent, 27 November. Available at: https://www.dissentmagazi ne.org/online_articles/hsieh-moretti-afforda ble-housing-free-market-fantasy (accessed 26 June 2019).
Bronstein Z (2018) Californias ‘Yimbys’: The growth machines shock troops. Dollars & Sense 338: 9-15.
Chetty R, Hendren N and Katz LF (2015) The effects of exposure to better neighbourhoods on children: Evidence from the Moving to Opportunity experiment. Available at: http:// scholar.harvard.edu/files/lkatz/files/mto_manu script_may2015.pdf (accessed 8 July 2019).
Chetty R, Hendren N, Kline P, et al. (2014) Where is the land of opportunity? The geography of intergenerational mobility in the U.S. Quarterly Journal of Economics 129: 1553-623.
Combes PP, Duranton G and Gobillon L (2018) The costs of agglomeration: House and land prices in French cities. Available at: real.whar ton.upenn/duranton/papers/currentresearch (accessed 16 January 2019).
Corcoran J, Faggian A and McCann P (2010) Human capital in remote and rural Australia: The role of graduate migration. Growth and Change 41(2): 192-20.
De la Roca J and Puga D (2017) Learning by working in big cities. The Review of Economic Studies 84(1): 106-42.
DeLong B (2016) Regional policy and distributional policy in a world where people want to ignore the value and contribution of knowledge and networkbased returns. Available at: www.bradford-delong.com/2016/12/16 (accessed 1 May 2018).
Di Cataldo M and RodríguezPose A (2017) What drives employment growth and social inclusion in the regions of the European Union? Regional Studies 51(12): 1840-859.
Diamond R (2016) The determinants and welfare implications of US workers diverging location choices by skill, 1980-2000. American Economic Review 106: 479-24.
Economist (2016) Placebased economic policies as a response to populism. 15 December. Available at: https://www.economist.com/ finance-and-economics/2016/12/15/place-basedeconomic-policies-as-a-response-to-populism (accessed 25 June 2019).
Economist (2019) The Democratic coalition is split over housing costs in cities. 17 April. Available at: https://www.economist.com/ united-states/2019/04/17/the-democratic-coali tion-is-split-over-housing-costs-in-cities (accessed 25 June 2019).
Edsall T (2018) The Democrats’gentrification problem. New York Times, 19 April. Available at: https://www.nytimes.com/2018/04/19/opin ion/democrats-gentrification-cities-voters.html (accessed 26 June 2019).
Eriksson R and Rodríguez-Pose A (2017) Jobrelated mobility and plant performance in Sweden. Geoforum 83: 39-49.
Faggian A and McCann P (2008) Human capital, graduate migration and innovation in British regions. Cambridge Journal of Economics 33(2): 317-33.
Faggian A and McCann P (2009) Universities, agglomerations and graduate human capital mobility. Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie 100(2): 210-223.
Fielding AJ (1992) Migration and social mobility: South East England as an escalator region. Regional Studies 26(1): 1-5.
Fischer E (2016) Employment, construction and the cost of San Francisco apartments. Experimental Geography, 14 May. Available at: http://experimental-geography.blogspot.com/ 2016/05/employment-construction-and-cost-ofsan. html (accessed 26 June 2019).
Freemark Y (2019) Upzoning Chicago: Impacts of a zoning reform on property values and housing construction. Urban Affairs Review. Epub ahead of print, 29 January. DOI: 10.1177/107
8087418824672.
Frick SA and Rodríguez-Pose A (2018) Big or small cities? On city size and economic growth. Growth and Change 49(1): 4-32.
Ganong P and Shoag D (2017) Why has regional income convergence in the US declined? Journal of Urban Economics 102: 76-90.
Gaubert C (2018) Firm sorting and agglomeration. American Economic Review 108(11): 3117-3153.
Giannone E (2017) Skill-biased technical change and regional convergence. 2017 Meeting Papers 190, Society for Economic Dynamics. Glaeser EL (2008) Cities, Agglomeration and Spatial Equilibrium. Oxford: Oxford University Press.
Glaeser EL (2017) Reforming land use regulations. Brookings, 24 April. Available at: https://www.brookings.edu/research/reformin g-land-use-regulations/ (accessed 26 June 2019).
Glaeser EL and Gottlieb JD (2008) The economics of place-making policies. Brookings Papers on Economic Activity 39(1): 155-253.
Glaeser EL and Gottlieb JD (2009) The wealth of cities: Agglomeration economies and spatial equilibrium in the United States. Journal of Economic Literature 47(4): 983-1028.
Glaeser E and Maré D (2001) Cities and skills. Journal of Labour Economics 19: 316-342.
Glaeser E and Ward BA (2009) The causes and consequences of land use regulation: Evidence from Greater Boston. Journal of Urban Economics 65: 265-278.
Goetz S, Partridge M and Stephens H (2017) The economic status of rural America in the Trump era. MPRA Paper No. 77830. Graves P (1983) Migration with a composite amenity: The role of rents. Journal of Regional Science 23(4): 541-547.
Guilluy C (2014) La France périphérique. Comment on a sacrifié les classes populaires. Paris: Flammarion.
Hsieh CT and Moretti E (2015) Why do cities matter? Local growth and aggregate growth. National Bureau of Economic Research, Working Paper 21152. Cambridge, MA: NBER.
Hsieh C and Moretti E (2017) Housing constraints and spatial misallocation. National Bureau of Economic Research Working Paper 21154, 18 May. Cambridge, MA: NBER.
Hunt J (2006) Staunching emigration from East Germany: Age and the determinants of migration. Journal of the European Economic Association 4(5): 1014-1037.
Ihlanfeldt K (2007) The effect of land use regulation on housing and land prices. Journal of Urban Economics 61: 420-435.
Jacobus R (2019) Why voters haven’t been buying the case for building. Shelterforce, 19 February. Available at: https://shelterforce. org/2019/02/19/why-voters-havent-been-buying-thecase-for-building/(accessed 26 June 2019).
Jayet H (1983) Chomer plus souvent en région urbaine, plus longtemps en région rurale Labour turnover is greater in urban areas, but unemployment periods longer in rural areas. Economie et Statistique 153: 47-57.
Katz L and Rosen K (1987) The interjurisdictional effects of growth controls on housing prices. Journal of Law and Economics 30(1): 149-160.
Kemeny T and Storper M (2012) The sources of urban development: Wages, housing, and amenity gaps across American cities. Journal of Regional Science 52(1): 85-108.
Kemeny T and Storper M (2014) Is specialization good for regional economic development? Regional Studies 49(6): 1003-1018.
Kline P and Moretti E (2014) People, places, and public policy: Some simple welfare economics of local economic development programs. Annual Review of Economics 6: 629-662.
Koseff A (2019) Blitz of housing legislation: Lawmakers push 200 bills, many likely to upset local governments. San Francisco Chronicle, 5 March.
Leunig T and Swaffield J (2007) Cities Unlimited: Making Urban Regeneration Work. London: Policy Exchange.
Lindley J and Machin S (2014) Spatial changes in labor market inequality. Journal of Urban Economics 79: 121-138.
Migration Policy Institute (2018) U.S. immigrant population by metropolitan area. Available at: https://www.migrationpolicy.org/programs/ data-hub/charts/us-immigrant-populationmetropolitan-area (accessed 20 June 2018).
Milanovic B (2016) Global Inequality: A New Approach for the Age of Globalization. Cambridge, MA: Harvard University Press.
Moretti E (2012) The New Geography of Jobs. Boston, MA: Houghton Mifflin Harcourt.
Musterd S, Marcińczak S, Van Ham M, et al. (2017) Socioeconomic segregation in European capital cities: Increasing separation between poor and rich. Urban Geography 38(7): 1062-1083.
Muth RF (1971) Migration: Chicken or egg? Southern Economic Journal 37: 295-306.
Neumark D and Simpson H (2014) Place-based policies. NBER Working Paper 20049.
Norton RD and Rees J (1979) The product cycle and the spatial decentralization of American manufacturing. Regional Studies 13: 141-151.
Partridge MD, Rickman DS, Ali K, et al. (2009) Agglomeration spillovers and wage and housing cost gradients across the urban hierarchy. Journal of International Economics 78(1): 126-140.
Parutis V (2014) ‘Economic migrants’or ‘middling transnationals’？ East European migrants experiences of work in the UK. International Migration 52(1): 36-55.
Piketty T (2014) Capital in the Twenty-First Century. Cambridge,MA: Harvard University Press.
Polèse M (2005) Cities and national economic growth: A reappraisal. Urban Studies 42(8): 1429-1451.
Popov I (2019) Housing markets and income inequality. Apartment List, 24 April. Available at: https://www.apartmentlist.com/rentonomics/ housing-markets-and-income-inequality/ (accessed 30 April 2019).
Quigley J and Raphael S (2005) Regulation and the high cost of housing in California. American Economic Review 95(2): 323-328.
Roback J (1982) Wages, rents, and the quality of life. Journal of Political Economy 90(6): 1257-1278.
Rodríguez-Pose A (2018) The revenge of the places that don't matter (and what to do about it). Cambridge Journal of Regions, Economy and Society 11(1): 189-209.
Romem I (2016) Can U.S. cities compensate for curbing sprawl by growing denser? BuildZoom, 14 September. Available at: https://www.build zoom.com/blog/can-cities-compensate-for-cur bing-sprawl-by-growing-denser (accessed 21 July 2018).
Romem I (2018) Characteristics of domestic cross-metropolitan migrants. BuildZoom, 3 April. Available at: https://www.buildzoom.com/ blog/characteristics-of-domestic-cross-metro politan-migrants (accessed 21 July 2018).
Rosés JR and Wolf N (2018) The Economic Development of Europes Regions: A Quantitative History Since 1900. Routledge Explorations in Economic History. London: Routledge. Saiz A (2010) The geographic determinants of housing supply. Quarterly Journal of Economics 125(3): 1253-1296.
Sampson RJ (2012) Great American City: Chicago and the Enduring Neighborhood Effect. Chicago, IL: University of Chicago Press.
Sampson RJ (2018) Neighborhood effects and beyond: Explaining the paradoxes of inequality in the changing American metropolis. Urban Studies 56(1): 3-32.
Schwartzman F (2017) Inequality across and within US cities around the turn of the twenty-first century. Economic Quarterly 103(1-4): 1-35.
Stein J (2018) In expensive cities, rents fall for the rich -but rise for the poor. Washington Post, 6 August. Available at: https://www.washington post.com/business/economy/in-expensive-citiesrents-fall-for-the-rich-but-rise-for-the-poor/ 2018/08/05/a16e5962-96a4-11e8-80e1-00e80e1f df43_story.html?utm_term=.908f1a3f9311 (accessed 26 June 2019).
Storper M (2018) Separate worlds? Explaining the current wave of regional economic polarization. Journal of Economic Geography 18: 247-270.
Storper M, Kemeny T, Makarem N, et al. (2015) The Rise and Fall of Urban Economies: Lessons from San Francisco and Los Angeles. Stanford, CA: Stanford University Press.
Szumilo N (2017) Housing affordability? Is new local supply the key? London: London School of Economics. Unpublished paper.
Venables A (2018) Winners and losers in the urban system. Oxford: University of Oxford, Dept. of Economics, manuscript, version of 6 March 2018.
Watkins CA (2001) The definition and identification of housing submarkets. Environment and Planning A 33(12): 2235-2253.
Whisler RL, Waldorf BS, Mulligan GF, et al. (2008) Quality of life and the migration of the collegeeducated: A life-course approach. Growth and Change 39(1): 58-94. World Bank (2017) Rethinking lagging regions in the EU: Evidence-based principles for future cohesion policy. Washington, DC: World Bank.
然后点选“添加到主屏幕”添加快捷方式到桌面。
