小产权，大市场：焦点与博弈

　　*作者为香港大学法律学院助理教授， 曾任杜克大学法学院访问助理教授，并将任纽约大学法学院Jerome A.Cohen访问教授。主要研究领域为产权、城市化和地方政府治理。曾荣获2017年首届“青木昌彦经济学论文奖”。本文是获奖著作《中国小产权：法律与社会规范的共同演进》中的一章。

概述

　　不动产市场是否能在没有财产法支持的情况下形成？如果可以，它将如何运作、以何种方式运作？对第一个问题的回答通常是否定的，如德索托（Hernando de Soto，2000）所述，“如果没有法定的财产权登记系统，我们如何能记录各类资产的经济特征？如果没有法定财产权体系的框架，如何能建立财产使用和转让应遵守的行为准则？”德索托提出这一系列在他看来不言自明的问题，意在指出没有法定产权的生活，就像我们对贫民窟的想象，是污秽、野蛮、贫困而又短暂的（de Soto，1989）。例如，一项对秘鲁利马非正式定居点的研究显示，为防止他人占有特定不动产，一名成年人必须每天24小时通过占有守护该房屋（King，2003）。学术界主流观点是，非正式产权必然是缺乏确定性及保障的，因此能够建立在此基础上的交易也必然十分有限。德索托在其关于非正式产权和市场经济的开创性著作《另一条道路》中，只花了7页的篇幅讨论不动产交易，在同样重要的著作《资本的秘密》中更是完全没有提及该类交易。此后的大多数学术研究都集中在对法律确权的定量研究，包括确权如何提升占有的安全性、促进投资，及增加财产价值（Alston、Libecap and Schneider，1996，1995；Besley，1995；Field，2007；Galiani and Schargrodsky，2010）。在收录了重要财产法学者著作的论文集《德索托与市场经济下的产权》中，编者在前言中写道：